来源：中国证券报
本报记者 董添
临近年末，租房市场整体转淡，成交量持续走低。中国证券报记者走访发现，各大中介对租金并没有明显的调整迹象，只是通过领取优惠券、中介费打折、起租时间延后等方式揽客，使得租金总成本小幅下滑。
房源充足均价略降
北京房地产业协会数据显示，2019年11月，北京分租、整租住宅市场成交量和成交均价较上月均略有下降，住宅租赁市场延续上月量价回落态势。毕业季后，租房市场迎来淡季。
中国证券报记者近日对北京地区租房市场调查发现，临近年底，各大租房平台房源充足，但租金报价仍然处于高位，并没有出现较为明显的回落。中介和房东只在起租日期和中介费上稍有让步，使得租房总成本略微下降。
以北三环某学区房片区租赁市场为例，由于目前处于租房淡季，“买方”市场现象较明显。有找房租户想在附近找一居室，起租时间要求到2020年1月中旬。中介人员按照要求，找到了多处待租房源供租户挑选，最后租户选中了该中介旗下一套品牌公寓。该公寓系统起租时间为2020年12月31日。在价格不妥协的情况下，经过双方谈判，中介费做了8折让步，起租时间让了10天。
“起租时间让步以及中介的折扣力度，这在租赁旺季是不可能的。公司旗下品牌租金由系统统一定价，不能修改。淡季会通过领取优惠券的方式变相降价。如果真的遇到砍价客户，只能在中介费上打折。”该中介人员对中国证券报记者表示。
多位业内人士指出，租赁市场热度季节性很强，“春节潮”和“毕业潮”之后，租赁市场热度减退。第四季度为传统的租赁淡季，租金上涨动力不足，预计短期租金仍为稳中有降趋势，明年春节后可能迎来租赁市场热度小高潮。
记者走访发现，北京地区租赁市场供给端出现较明显的分化。供给方大致可以分为：房东直租、二房东个人转租、房屋中介转租、品牌化租房公司等。按照上述顺序，中介费和房源价格依次递增。
大型中介品牌旗下通常形成了租赁子品牌。比如，链家旗下的自如，我爱我家旗下的相寓等。这些大型房产中介服务商，无论是找房还是签约、缴款、后期维护，都是线上操作。对于线下门店，房屋中介对租房业务的重视度和揽客积极性均不及买卖业务。
“每个门店只配备1-2位专门做租赁业务的新人，老员工基本都以买卖业务为主，只在客户找上门来时才会捎带做租赁。刚入职一般会从租赁做起，后期会转做买卖。毕竟要考虑成本，租赁业务的中介费与买卖相比，不是一个等级。租房业务以线上营销为主，线下营销效果和成本方面都不好。”某中介门店负责人对中国证券报记者表示。
租售比低位徘徊
中国证券报记者了解到，品牌中介商和租房商在宣传租房产品服务好、环境佳的同时，租金水涨船高。很多房源被租房品牌公司囤积，装修后价格大幅上扬。即使在淡季，租金也不会让步。便宜房源越来越集中在天通苑、大兴等租房人口密集区。而这些地区群租房现象仍然较为严重。
以位于北五环外昌平区天通苑地区为例，该片区受大规模大户型回迁房源影响，租房房源充足。该片区大部分房源被整租后，普遍被房东或二房东改造成“群租”房。100平方米左右的三居室，可以被改造成8个房间，人口密度最多可以达到15人以上。但由于隔断房价格不足千元，仍然成为大量“北漂”的租房第一站。这些租户形象地称呼自己为“纸片人”。“早晚高峰被挤成照片，到家也很挤。”
“二房东也会签合同，但是签的时候就会告知，隔断房可能随时拆除，房东不会承担任何责任。”上述片区租户向中国证券报记者反映，“全北京只有这个地方可以租到1000元左右的房子，对于刚毕业的人来说，虽然没有保障，还是会签下来。”
造成上述现象的原因有多种。一方面，人口流入为主的城市房价高企，购房成本高导致租房人群多。租房需求多叠加租房市场越来越受资本关注，导致租金价格整体高企。正常渠道价格高导致“租不起”，使得群租房屡禁不止。
诸葛找房发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》指出，2019年上半年，北京、上海、深圳三个城市整租一居室租金收入比分别为89.5%、82.5%、78.1%，与2018年相比均有所下降，但租金收入比仍维持高位。合租租金收入比分别为46.2%，43%，37.6%，与上期相比微降。即使选择合租的模式，在北上深租房成本也达到收入的30%以上。
另一方面，以一线城市为代表的人口流入区，租金回报率相比其他城市普遍偏低，群租房成为房东和二房东提高租金收入的一个途径。上述报告数据显示，一线城市平均租售比为1：636，售租比达53年；二线城市平均租售比为1：580，售租比为46.9年；三四线城市虽然房价相对较低，但租赁市场需求更加薄弱，租售比略低于二线城市，为1：556。一线城市租金与房价差距最大。一线城市中，北京、深圳房价高企，租售比最低，租金回报率均为1.8%。
诸葛找房指出，大城市租金相比收入较高，租房人员负担较大。但对于房产持有者来说，租售比、租金回报率相比其他城市仍没有竞争力。巨大的房产价值却缺少获取合理回报的渠道，这或许也是当前房地产市场面临的又一大挑战。
商业租金小幅回落
值得注意的是，近期商业租金小幅下降。中指研究院数据显示，2019年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比有所下跌，平均租金为4.9元/平方米·天，跌幅为0.67%。从商圈看，租金环比上涨的商圈占38.8%，租金环比下跌的商圈占56.3%，5.0%的商圈租金与上期持平。
即便如此，2019年下半年，国内主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金整体水平稳中有涨。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为25.9元/平方米·天，环比上涨0.58%；由100个典型购物中心商铺为样本构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为27.2元/平方米·天，环比上涨0.44%。
分城市看，2019年下半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占74.1%，环比下跌的商业街占11.1%，14.8%的商业街租金与上期持平。北京10条商业街租金环比全部上涨。其中，南锣鼓巷涨幅最高，达2.64%；在上海的11条商业街中，6条商业街租金环比上涨，2条环比下跌，3条持平。其中，四川北路商业街环比涨幅最高，为3.56%；广州1条商业街租金环比上涨，1条环比下跌，一条持平。其中，上下九步行街环比上涨0.27%；深圳3条商业街租金环比均上涨。其中，东门步行街涨幅最高，达2.48%。
