房地产建设项目可行性研究报告(房地产项目可行性研究报告)-众学网

房地产可行性研究报告由哪个部门审批？

一、办事项目：

　　总投资在3000万元以下（不含3000万元）且总建筑面积在4万平方米以下（不含4万平方米）的房地产项目可行性研究报告的审批；转报市发改委审批超出上述条件的项目

　　二、办事部门：固定资产投资管理科（城市发展科）
　　上级主管：上海市杨浦区发展和改革委员会
　　办理地点：江浦路549号1101室
　　办理时间：周一至周五上午8：30－11：30 下午1：30－ 5：30
　　联系电话：65419450-2377
　　传真电话：65890840

　　三、申办所需材料（区批项目送一份、市批项目送二份；文件不全不予受理；有关权证，审查原件收复印件）：
　　（一）需报送的文件与材料：
　　1、报批可行性研究报告的请示（需：投资单位盖章、编文号）
　　2、有资质单位编制的可行性研究报告
　　3、区房地部门《中标通知书》
　　4、区房地部门《国有土地使用权出让合同》、《国有储备土地前期开发费补偿合同》、《国有土地使用条件》
　　5、在招标前，区规划部门对区房地部门征询函的复函意见
　　6、规划部门核发的对建设工程方案审核意见
　　7、企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书、企业章程（新组建的项目公司，原中标单位必须占90%以上股份）、税务登记证
　　8、水、电、气等市政配套意见
　　9、建设项目环境影响评价报告
　　10、项目建设35%资本金证明（银行存款证明、付款凭证或有资质的审计部门验资报告）
　　11、设计方案、另附经规划部门盖章认定的1：500方案总平面设计图一份
　　12、地形图并标明选址意向用地位置
　　13、主要房型图
　　14、业务主管部门审核意见（限制类项目）
　　15、基地面积超过3公顷项目，需提供规划部门批准控制性详规
　　16、动迁商品房项目需另附房屋收购合同
　　（二）可行性研究报告的主要内容：
　　1、总论
　　项目建设背景
　　项目建设依据和理由：结合区域经济发展的现状及规划的功能定位要求，分析和论述项目建设的必要性和依据。
　　2、项目概况
　　包括项目名称、项目法人、建设地点、建设内容、基地现状、建设期、投资估算、资金筹措等基本情况。
　　3、市场分析
　　结合本市、杨浦区和周边市场情况分析研究市场的问题和情况、结构和需求，及本项目的社会效益、经济效益。根据城区规划和产业导向，明确项目的功能定位和形态定位（标准），并对客户对象进行分析。
　　4、建设方案
　　包括主要技术经济指标、总体设计及功能布局、单体设计及功能布局、结构设计、消防、水、电、气、通信及安全防护设计等。
　　5、市政配套与动拆迁
　　市政配套部分包括给、排水，供电，燃气，通讯等配套情况
　　动拆迁部分包括基地现状，动拆迁单位和居民户数，目前进展情况，预计完成情况。动迁居民拆迁计划和安置方案。
　　6、环保、节能与绿化
　　“三废”处理和公共设施、节能措施及绿化规划安排。
　　7、项目法人与项目的经营管理
　　8、劳动就业
　　对该项目建成后就业岗位、未来吸纳劳动就业人员的预测，对岗位名称、用工数量、岗位技能要求、人员年龄要求、文化程度要求的分析。
　　9、工程建设进度计划
　　计划设计期、施工期、投产或使用准备期、正式交付使用期的分析。
　　10、投资估算、资本金及资金筹措
　　11、项目效益评价（包括财务评价、国民经济评价、社会评价）
　　项目财务评价：
　　主要指标：（1）财务赢利能力投资内部收益率（IRR）
　　财力净现值（NPV）
　　投资回收期
　　（2）财务清偿能力借款偿还期
　　资产负债率
　　流动比率及速动比率
　　国民经济评论：
　　主要指标：1、经济内部收益率（EIRR）
　　2、经济净现值（ENPV）
　　社会评价：项目建成对区社会、经济、环境影响分析，对区域产业布局、功能提升起到的带动作用。
　　12、研究结论和项目建议
　　结合项目经济、社会、环境效益的评估，对项目能否达到预期的功能作出评价，并对不足之处提出针对性建议。