黑龙江鹤岗有些地方的房子5万一套，房价为何这么低？
看到鹤岗320平的高层复式只卖15.5万，人生第一次有了买房的冲动。。。
冲动归冲动，回归头来一想，鹤岗这最低300元一平的房价是在给全社会敲响警钟。
鹤岗，长期以来在我的印象中就是煤炭之城，虽然属于所谓的资源枯竭型城市，但应该不至于房子卖出“白菜价”。
仔细查了一下鹤岗这座城市的相关数据，惊呆了。
贴几个数据感受一下：
1.鹤岗面积14684平方千米，下辖2个县和6个区，够大了，但总人口100.9万，还不如中东部地区一个县的人口了。
2.2000年鹤岗人口109.9万，2010年鹤岗人口105.86万，鹤岗人口数量正在以每年5000人的规模下降。
3.鹤岗2017年实现地区生产总值282.9亿元，2018年不超过300亿元，这体量跟小杨老家的十八线城市处于同一水平。
4.鹤岗2017年三次产业的比重为32.8:31:36.2，从产业经济学来看，这到底是处于工业化早期还是工业化后期呢？
5.2017年鹤岗原煤产量1146万吨，同比下降9.3%，而且近些年一直在下降。
6.2017年城镇常住居民可支配收入21370元，农村常住居民人均可支配收入13967元；城镇居民显著低于全国的36396元，农村居民略高于全国的13432元。
关于鹤岗，从数据可以看出几大特点：地广人稀、人口流失、经济不发达（落后）、产业亟需调整、城市化水平高（82.6%）、人均收入较低等。那鹤岗房价出现“白菜价”便能够得到一定程度的解释了。
一方面，经济承载力若导致人口流失，人口流失带来房地产需求下滑；另一方面，城市扩张并没有真实反映城市人口的变化，扩张中房地产供给逐步增加。最后，供给大幅失衡带来的就是房价断崖。
除去经济发展和转型的原因，我认为中国很多类似鹤岗的资源型城市都存在如下两大问题：
1.缺乏新增人口。
任博士关于房地产长期看人口的观点经常被人拿来戏谑，主要是中国房地产市场还太短了，而这一观点时间将会证明。
当地人口流失严重。鹤岗目前以每年平均5000人的速度在流失人口，以鹤岗当前的经济和产业结构来说，人口的流失是难以逆转的。人口聚集必须有相应的产业做支撑，鹤岗目前三大产业结构畸形，与其他资源型城市一样，工业结构单一，煤炭产业在整顿和去产能背景下难以为继，同时由于地理区位因素等原因，对外招商引资困难重重。最大的龙头企业龙煤集团经营效率低下，2015年大幅裁员超10万人，加速了当地人口流失。没有产业基础来承载，当地人口的外流趋势就难以改变，外部人口的流入更是奢谈。
城市化水平高，城镇新增人口面临天花板。鹤岗作为东北老工业基地的核心城市之一，煤炭一度是整个城市的命脉，过去由于工人群体的壮大，城市化水平一直很高。比如整个龙煤集团员工超过24万人，比中国神华的员工人数还多，可以说鹤岗的城市化是由龙煤集团等工人群体支撑起来。也正因为这样的历史原因，鹤岗目前超过80%的城市化水平难以再大幅提升，城镇新增人口面临天花板，很多传统资源型城市都有类似的现象。
2.收缩性城市的历史必然。
鹤岗这种资源型城市是收缩型城市的代表。顾名思义，收缩性城市指城市人口逐步下降、城市规模缓慢萎缩，当前前者是最主要的现象。
一方面，城市发展是有生命周期的。在历史的长河中城市的起源、发展、变迁、衰退直至消亡，都有历史的必然。只是近百年来，人类历史处于高速发展中，城市空间快速扩张，让很多人忽略的城市也是会衰退的。而在近百年中，也已经出现了很多城市衰退的现象，比如美国著名的车城——底特律，苏联时期远东地区一些城市的繁荣，当然中国资源枯竭型城市也不胜枚举。城市度过其发展的高峰期后，没有持续的动能做支撑，衰退再说难免，鹤岗虽还谈不上衰退，但已经处于衰退的边缘。
另一方面，鹤岗的城市空间与实际发展不匹配。正因为大家习惯了城市的扩张步伐，基本所有城市的规划都是扩张的，只是在幅度和速度上有些区别。超前规划很重要，但若趋势反了，只会南辕北辙。比如，鹤岗近二十年来人口都在持续流出、出生率大幅下降，城市人口所需要的载体规模明显不会有大幅扩张，那城市资源与空间的扩张规划是不是应该适度放缓。城市空间的扩张、住宅供给势必跟随增加，在需求不足甚至萎缩的背景下，房价下跌只分早晚。
鹤岗给我们敲响警钟。
1.人口从三四线小城流向一二线大城市及周边是必然的趋势。
2.那些步入收缩型的城市若不及时调整经济与产业结构，人口流失只会加快。
3.人口在长期内一定是主导房价的核心因素，若不切实际的扩张城市规模，留下来的定是城市萧条和房价断崖。（类推，没有人口吸附能力的城市，房价很难持续）
4.鹤岗已经不是第一个，更不会是最后一个。
（欢迎关注微信公众号“财经杨1219”一起交流讨论）
鹤岗房价500元一平米，家家户户都能住上500平别墅吗？
前不久，我受原单位老领导邀请，回老家原单位看看。我曾经工作的单位是央企在偏远野外的基层矿区。上世纪八九十年代，信奉“先生产后生活”的原则，在生产矿区同步修建了一些简易平房。到了2000年以后，才开始修建楼房，我毕业工作那时，如果能住上楼房，那幸福得鼻涕冒泡。
这次回去，看见生活区成片成片的楼房，早已破败不堪，已经没有人烟了。老领导忧伤地说，现在这些楼房里，已经成为逃荒人的天堂，他们在楼房里面种蘑菇。
这些的楼房，千万别说500元一平米，500元买一套都可以。问题，根本没人买，全部废弃了。2010年以后，人们越来越追求生活质量和教育质量了，偏远荒野矿区里的生活区，哪里能满足人们日益增长的物质文化需求呢？关键是，谁家舍得把孩子送进矿区幼儿园和小学呢？那里的所谓老师都是说话都说不利索的职工家属，谁愿意让孩子输在起跑线呢？
当人们买的起小车之后，职工陆陆续续搬到县城居住了，每天开车或坐班车上下班。原来这里的楼房内部交易，还可以卖到1000-2000元一平米，随着人气越来越冷清，最后跌至100元一平米也没人买了，直到跌至0元。矿区生活区周边方圆二十公里，都是荒野，根本没有人烟，当幼儿园关门，小超市倒闭之后，最后几家居民也弃楼而走。放羊的、垦荒的、逃难的各类人，一人住几栋楼，开始种蘑菇。
回到这个问题上，此题唯一能证明的就是：经常上网，智力下降。尤其是看多了知乎，人均大厂P8，年薪不到百万都不好意思发帖，看问题都是直线思维了，鹤岗500元一平，为何不买别墅？这跟“何不食肉糜”有什么区别？
好吧，再说一个“何不食肉糜”的例子吧。在我原来所在的小城，房价差异化还是比较大的，在县城中心区，每平方4000-5000元，再偏远一点的地方，房价就是2000-3000元，小区围墙外就是芦苇荡。别墅可不便宜，每平米7000-10000元。我这位老领导就住着别墅，我去他家里，他们老两口就住一楼，二楼三楼要棉被当门帘，看着不伦不类。老领导笑了，解释说：我们就老两口住一楼，采暖费太贵了，我们把楼上的都关了。
言归正传。鹤岗这种小城市，人口持续流出，房价稳中下跌是大趋势，跌到一定程度，也就维持在低水平了。在城区也要维持在三四千元的水平，越偏远越便宜，500元一平米的房子肯定都是偏远或品质不好的房子，不能说别墅也卖500元一平吧？品质好的别墅，即使在鹤岗也不会便宜。怎么可能家家户户都住上500元一平的别墅呢？除非是广大的农村，大多数农民都是住500平的大四合院吧，能与北京的四合院比吗？
还有一个现象：即使住得起，也养不起啊。当地居民的收入，与房价也是正相关的。房价便宜，也反映出收入不高。鹤岗这类没落城市，估计社平工资在2000-3000左右吧。先不说买得起买不起500平米的别墅吧，就算买得起，他们养得起吗？鹤岗这地方很冷，采暖费、物业费，一年也上万了吧，你让年入三四万的人花一万多缴采暖费、物业费，你说他们肉疼不肉疼？
