原创 刘晓博
又到了各城市的“年报季”，大家除了关注GDP，还关注人口变化、资金的流向。
我们根据各地的人口公报或年度统计公报，汇总了2021年GDP100强城市城市的人口变动情况。有25个城市尚未公布2021年人口数据，75个城市公布了相关数据。
于是有了下面这个排行榜。
可以看出，2021年人口流失最严重的5个城市是：周口、天津、南阳、新乡、菏泽。
人口增长最好的5个城市是：武汉、成都、杭州、西安、南昌。
天津和武汉，最引人瞩目。
武汉引人注目，是因为人口的异常增长，竟然是第二名的近6倍。
武汉人口为何突然飙升：显然跟疫情之后的人口回流有关。也就是说，这120万人里，很多原来就在武汉谋生，疫情爆发后一度返乡，2021年又回来了。
天津引人注目，是因为人口流失数量竟达到了13.6万人，在75个公布数据的、经济总量比较大的城市里名列第二，在大城市里名列第一。
另外几个人口流失比较多的城市，比如周口、南阳、新乡、菏泽，都是经济不发达的普通地级市，本来就是人口输出地区。天津是老牌直辖市，虽然近年来经济处于调整之中，但1年流失13.6万常住人口，还是令人惊讶的。
如果把统计范围缩小为经济总量TOP50城市，则天津2021年人口流失则是不折不扣的冠军。
是什么原因造成了天津人口的流失？天津的不动产还值得不值得投资？
如果我们把天津每年统计公报公布的常住人口数据，结合2010年和2020年两次人口普查数据，做一个张走势图，就会发现：这个城市在过去几年，不仅GDP经历了挤水分，人口也在挤水分。（下图）
2014年到2019年这6年里，天津每年公布的常住人口都在1500万以上。那个期间，很多媒体、研究机构发布的人口吸引力报告，天津都表现非常优秀。因为跟2010年人口普查相比，常住人口增长了200多万。
那时候，大家认为天津是内地排名第六的“人口流入城市”（下图）。
2020年的七普数据透露了真相：天津常住人口跌落到了1386.6万人。2021年末，又进一步下滑到了1373万人。
也就是说，天津真实的人口增长并不理想。主要原因，恐怕跟天津产业结构比较“旧”、民企不太活跃有关。
过去几年，因为挤水分等原因，天津的GDP从一度直逼深圳、广州，滑落到了杭州、南京、武汉之后，位居全国第十。
下图是过去5年，内地主要城市“资金总量”（金融机构本外币存款余额）的增长情况：
在50个资金总量最大的城市里，天津5年增幅只有19.4%，增幅排名倒数第三，只比兰州和大连略好。这个增幅，大幅跑输了全国平均水平。
由此可见，天津对资金的吸附能力也明显偏弱。
那么，天津的不动产值得投资吗？天津未来的城市地位将如何演进？
其实早在2013年，我就曾撰文指出：二流直辖市，未来竞争不过经济、人口大省的强省会城市。
什么是二流直辖市，就是北京、上海之外的直辖市。
原因很简单，中国的城市都是“政策城市”。说白了，任何一个城市能成为中心，都是政策支持的结果。
有政策支持，城市未必一定成功；但成功的城市，一定有政策力挺。
其实如果你熟悉中国城市发展史，就会知道：中国的城市首先是政治堡垒、军事堡垒，然后才出现“市”，才有普通居民。
再繁盛的城市，一旦政策不支持，城市马上就可能消失。比如隋文帝就曾灭了邺城和金陵——拆毁城市，迁走居民，在城中耕地。
到了近现代，城市发展的基本逻辑没有改变——政策依然最大的因素。
比如北京是千年古都，尤其是元代以来基本上都是中国的首都，所以能发展起来；上海、深圳看似靠市场，其实也是政策的产物——前者被动，后者主动，让中西方在这里相遇，拥有其他地方没有的特殊“政策”。
天津也是政策的产物，洋务运动、北洋、租界、直辖市等等。
只不过，到了最近几十年，国家政策首先照顾的是北京、上海，其次是深圳。重庆和天津能获得的利好，比较有限。
最典型的案例是：国家把“老三板”从深圳证券交易所剥离出来，准备构建“新三板”，最初的说法是给天津，所以天津在于家堡、响螺湾规划了“全球面积最大的金融中心”来迎娶。但后来，新三板去了北京，并演化出了如今的北京证券交易所。
相比之下，人口经济大省的强省会，比如成都、武汉、杭州、郑州、西安、长沙、合肥等，能获得的腹地、资源和支持，反而超过了二线直辖市。只不过，这种支持主要来自省委、省政府。
最典型的案例是：重庆和成都的竞争。
重庆是1997年直辖的，至今已经25年。虽然重庆每年获得巨额财政转移支付，表面上看GDP也超过了成都，但重庆汇聚的资金总量仍然被成都死死压住。
至于成都的发展质量，也显著高于重庆：2021年成都每1元GDP的含金量（存款余额÷GDP）为2.4元，重庆只有1.65元。2021年，成都人均资金总量为22.9万元，重庆为14.3万元。
天津在民国时代，一度是中国经济的第二城，仅次于上海，是北京经济总量的2到3倍。1949年之后，天津面临两大变局：
第一，国家吸取了晚清、民国时代的教训，加强了在三线地区（内地）的经济布局，对沿海容易遭到外部攻击的地区，投入的大项目不多。
第二，北京从民国后半段的“文化中心”，重新成为首都，并发展为“全能型首都”，对华北地区的资源形成了碾压式的吸引力，天津跟北京差距日渐加大。
到2021年末，北京汇聚的资金总量已经是天津的5.6倍，这其实就是天津和北京之间的差距。只不过，很多人更愿意相信GDP，按照GDP，北京只是天津的2.56倍。
就连后起之秀，现在的第三城——深圳，其资金总量也达到了“老一代第三城”天津的3.13倍！
但应该指出的是：虽然天津掉队了，但家底依然丰厚。从汇聚的资金总量上看，虽然不能跟广州、杭州、成都相比，但仍然超过武汉、西安、郑州、宁波、青岛等一批大城市。
天津的资金总量（3.6万亿左右），相当于2个大连，超过“福州 厦门”。
另外，近年来国家层面也不断给天津出利好。
比如国家确定首批5个“建设国际消费中心城市”，除了北京、上海、广州、重庆之外，还有天津。事实上，目前社会消费品零售总额最高的5个城市，依次是上海、北京、重庆、广州和深圳，天津只排在25位，甚至落后于东莞、徐州。
在国家交通十四五规划中，天津也被赋予了特别地位。
从上图可以看出，天津是跟北上广深并列的，国家第一层级的交通枢纽。
在十四五规划中，国家给天津了“国际航运中心”的新定位，这个尊号之前只有上海拥有。广州、深圳、青岛、宁波等城市，尚未拿到这个定位。
此外，国家还给天津“一基地三区”的功能定位：
全国先进制造研发基地、
北方国际航运核心区、
金融创新运营示范区、
改革开放先行区。
雄安新区出现后，天津地位变得有些微妙，滨海新区也需要重新定位，但国家扶持天津的决心没有改变。
天津也抓住北京纾解非首都功能的机会，建设了一系列园区，对接北京，希望吸引来一批有价值的企业。据天津官方公布的数据，十三五期间天津引进北京项目3062个，到位资金4482亿元。
天津规划的，对接北京产业的平台有：
滨海—中关村科技园合
宝坻京津中关村科技城
宁河京津合作示范区、
武清京津产业新城、
北辰国家级产城融合示范区。
对于未来城市的发展，天津最新的提法是“津城”“滨城”双城格局。津城，就是原来的中心城区；滨城，就是滨海新区。
之所以有“双城”的提法，是为了落实国家关于城镇化的新思路，避免中心城市摊大饼，实现多中心发展。
相比其他城市，天津还有一个重要优势，这就是高考红利。
上图是各省市区2021年高考中，985院校和211院校的录取率。可以看出，天津的985录取率全国第一、211录取率全国第二。
京津沪是中国高考红利最集中的三个省级区域。但京沪的户口非常难获得、高考资格管理非常严，只有天津的户口、学籍比较容易获得。
所以近年来，为了高考而移居天津的人比较多。
这从天津的小学生、初中生增长趋势上，可以清楚地看出来：
上图是天津小学生人数走势图，下图是初中生人数走势图，都比常住人口表现要好。
这意味着，天津有吸引人口和产业的利器。如果结合得好，可以发挥神奇的作用。
2018年，天津曾推出海河英才计划，吸引外来移民。结果1天不到，有超过30万人报名，让天津吓了一跳。这其中，很多人是奔着高考红利而来的。
后来天津被迫提高门槛，落户大门没有完全敞开。如果是产业移民，即便分享一些高考红利，天津也是欢迎的。
上图来自“CRIC中国房地产决策咨询系统”，是2022年2月末，全国商品住宅狭义库存量最高的20个城市，天津名列第九。这说明天津住房供应量偏大。
但庆幸的是，在广义库存20强中，没有天津。
所谓“狭义库存”，是进入到预售、现售阶段的库存；“广义库存”包含了“狭义库存”，加上批租出去土地尚未开工，或者开工尚未拿到预售证的全部的量。
这意味，如果天津未来几年卖地量适当减少，可以在很大程度上消化之前的库存。
只不过，由于天津经济尚在转型，人口吸引力有限（高考红利不敢轻易快速释放），所以投资天津不动产要“向中心城区收敛”。
也就是说，要重点考虑城六区，按照价值顺序是：和平区——南开区、河西区——河东区、河北区、红桥区。6个区，分为三个层次。
和平、南开、河西，是所谓的“上三区”，是最有价值的区域。
在北京、深圳弱化学区房的同时，天津强化了学区房的地位，这是为什么和平区房价在过去1年里继续上涨的原因。
最近教育部对义务教育学区划分下了新的文件，仍然鼓励保持学区稳定，没有激进的、打击学区房的举措。主要原因是，楼市偏冷，不宜出台收缩性政策。
因此，对于天津这类经济偏弱的强二线城市而言，学区房未来预期会比较稳定，可以继续放心大胆地买，尤其是城六区的学区房。
城六区之外的其他区域，包括滨海新区，都不太建议投资。只建议刚需、改善型家庭购买。
