取消商品房预售制度,研究可以进行(取消商品房预售制度的利与弊)

对于购房者来说，收房是一件期待已久，令人开心的事情，毕竟等了一两年甚至两三年后，终于可以住进属于自己的房子，再也不用到处搬家，到处租房了。但是，不能否认的是，有时候收房的过程并没有那么顺利。前两天，和几个朋友一起聚餐，其中一个朋友就告诉我们，小区的绿化、道路硬化还没有完成，一些应该配套的设施也没有全部到位，开发商就让去收房，而且去了之后还发现，房子的质量也存在不少的瑕疵，所以怎么都高兴不起来。
其实，买过房子的都知道，开发商盖好的房子和当初宣传的房子或多或少都会有一些区别，而且有些大问题确实让业主们很糟心，因此引发了不少纠纷。在笔者看来，产生问题的主要根源就是商品房预售制。在住房市场化初期，商品房预售制的出现，扩大了开发商的资金来源途径，满足了迫切的住房需求，再加上价格也要比现房更便宜一些，所以能够被购房者普遍接受。但是，随着时间的推移，商品房预售制的不足开始显现。

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根据现实情况来看，商品房预售带来的问题主要体现在以下三个方面：一是房屋质量存在不确定因素。由于期房看不见摸不着，前期业主只能凭借沙盘、效果图、样板间等靠想象来买房，房屋质量到底如何需要等到交房才能发现。二是存在延期交房、烂尾的风险。不少房企采取的都是高杠杆、高周转的开发模式，一旦调控收紧或面临其他问题，资金链很容易断裂，这时候就会导致延期交房，甚至烂尾的问题出现。三是从预售到交房存在价格波动，尤其是最近三四年，伴随调控收紧，全国不少城市的房价都进入到了下行调整期，所以不少老业主都面临着房产贬值和缩水的问题，而且要求开发商退钱的报道，我们也看了不少。
大家都知道，如今买一套房子，动辄就是百万起步，不少家庭拿出的都是几十年的积蓄，所以遇到以上任何一个问题，都会给购房者带来不小的麻烦或者损失。因此，面对这些问题，最近这些年，不少业内人士都认为应该全面取消商品房预售，全面推进现房销售模式。

那么，商品房预售模式会不会全面取消呢？官媒回应了
人民日报在《取消商品房预售制 调研可先行》一文中明确表示，商品房预售制从当初的利大于弊，到今日的弊端重重，反映这个制度已经不适合当前的发展，从长远角度来讲，取消是不可避免的。无独有偶，经济参考报刊文表示，在预售模式下，房企借高杠杆带来的风险在目前资金紧张的背景下尤为突出，从质量问题到合同纠纷，从延期交房到整体减配，甚至还出现了房企跑路，楼盘多年烂尾难处理等问题。因此，应该加强商品房预售监管，逐步减少预售项目的比例，试点现房销售，这样才可以最大程度减少上述纠纷。
根据两家官媒的回应来看，关于是否会全面取消商品房预售模式，体现出了两个关键信息点：一是就目前来看，商品房预售模式存在弊端已经是不可回避的事实，而且已经是弊端重重了。二是取消商品房预售模式是不可避免的，但同时也看得出来，短期内全面取消并不现实，这是个“细致活”，不可能一蹴而就，需要不断加强监管，逐步进行试点，分步来推进。事实上，为了保障购房者的利益，国家早已开始行动了，目前全国很多城市都已经出台了房地产销售“新规定”，业主们正在逐渐迎来好消息，值得关注。

房地产销售“新规”陆续来袭，业主迎来了“好消息”
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近期，云南昆明、山西太原、陕西西安、江西等地纷纷出台规定，要求加强商品房预售资金的监管。一般来说，商品房预售资金主要包括购房者的首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等各种购房款。比如，太原要求购房者支付的资金直接存入专用账户，然后有关部门对资金支取实施监管，确保商品房预售资金用于商品房项目工程建设。昆明要求预售资金的收存、支出和使用均需要进行监督管理。江西甚至要求以楼栋为基本单位开设预售资金监管专用账户。
其实，说得通俗一点就是，监管部门、银行对预售资金进行全程监管，专款专用，只能用作本项目建设，不得随意支取和使用。事实上，除了昆明、太原、西安等城市以外，据不完全统计，进入2020年以来，已经有近20个城市出台了加强商品房预售资金监管的政策，比如山东枣庄、浙江衢州、宁夏银川、福建福州、河北石家庄等等。按照这个发展势头看，接下来不排除越来越多的城市跟进该措施，加快对开发商预售资金监管的完善。

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除了加强对商品房预售资金的监管以外，目前多地已开始减少预售项目的比例，试点现房销售。最近两年以来，深圳、南京、杭州、中山、合肥等城市在土地出让过程当中，不乏要求进行现房销售的试点项目出现。值得注意的是，海南甚至发布通知，明文规定：新出让土地建设的商品住房项目，要全面实行现房销售制度，这也是全国首个出台省级现房销售政策的城市。在笔者看来，伴随房地产调控持续收紧，尤其是预售模式带来的问题和不足开始不断出现，接下来会有越来越多的城市加入现房销售试点的阵营。
根据官媒经济参考报报道，今年8月份，在住建部、人民银行联合召开的房地产企业座谈会上，有监管层人士表示，商品房预售制度是在过去房子紧缺时期的背景下采取的政策，现阶段住房供应已经足够，预售制的存在是否还合理，下一步将加强对此方面的讨论。根据这短短几十个字的表态来看，虽然监管层并没有明确表示会不会取消商品房预售模式，但已经透露出了一个较为明确的信息：关于预售模式还有没有存在的必要，国家已经意识到了。伴随房地产进入供应充足的新阶段，未来现房销售模式或是大趋势。

加强对商品房预售资金的监管力度，加快试点现房销售模式，在笔者看来，对开发商未来的开发、销售模式提出了更高的要求，有利于防范商品房交易风险，维护房地产市场的交易秩序，避免了因为开发商跑路、烂尾楼等给购房者带来的麻烦和损失。与此同时，还应该看到，对开发商来说，目前信贷政策本就持续收紧，未来还有限制房企融资的“三道红线”即将落地，所以一旦商品房预售款不得挪作他用，那么为了缓解资金链紧张的问题，就不得不采取打折促销、以价换量的方式来回笼资金，这对购房者来说，自然也是十分利好的消息。

最后总结一下：
在商品房市场发展初期，商品房预售模式的引入，解决了开发商资金不足的问题，也满足了当时迫切的住房需求，但是经过二十年多年的快速发展，商品房预售模式的不足开始日渐显露。根据官媒的回应，以及监管层的表态看，国家也已经意识到了商品房预售模式的弊端，所以对预售模式的研究将成为房地产市场继续发展不得不面对的一个重要课题，预计现房销售模式将是大势所趋，从而可以帮助购房者规避很多不必要的麻烦和损失。
但话说回来，尽管现房销售是大势所趋，但短期内“一刀切”的全面取消预售模式并不现实。道理很简单，假如直接取消了预售，不仅会造成住房供应突然短缺，再次带动房价上涨，而且还会加大房企的资金压力，影响到施工周期、房子质量，以及无法偿还银行贷款等等，继而引发一系列的连锁反应，这样对各方都没好处。因此，在笔者看来，取消商品房预售模式急不得，这是一个“细致活”，需要通过对商品房预售资金加强监管，对新出让的土地试点现房销售等方式，分步骤、分阶段来推进。
那么，你认为应该取消商品房预售模式吗？欢迎评论区留言讨论。