限价房价格会涨吗(西安限价房价格一般是多少)

最近我一直在思考两件事。
这两件事，可能是未来一段时间上海甚至全国楼市的长线逻辑。
第一件事，如今的楼市调控，明显把一线城市当成了标靶。
北上广深一直在收紧，二三四线却动辄出现了楼面价破3万的地王。

宁波、东莞、绍兴、金华、丽水、无锡、温州、重庆、徐州……高溢价的地王像不要命一般往外释放。
而这些地王一旦上市，很多城市的房价格局又会被重新刷新。工资和城市发展没追上一线，房价已经对标甚至赶超上海的五大新城。
孟老师的这条微博，我无比赞同。

我们把逻辑倒推也会知道，现在一线已经不再是开发商重注拿地的战场，双限双竞、自持、熔断机制等叠加限制，扼住了开发商一线拿地的欲望。
于是广阔的二三四线城市和渴望扩大土储的开发商们，一拍即合。
第二件事，被限价的城市，新房热是压不住的。
反而把二手上涨的矛盾变相转移到了打新赚钱的市场，由新房传导出来的热，不直接刺激二手，但也侧面哄抬着二手。
和大家分享两件事情，不久前刚刚发生在“摇都“杭州。
第一，4月9号，杭州申花板块的九龙仓摇号，1.98%的中签率。

其实杭州早就出台过阶梯摇号的政策，比例优先倾斜人才及无房家庭，但有额外补丁，摇号中签率≤10%及无房家庭购买的商品房纳入5年限售。
在整个去年，被纳入限售的往往是第一梯队板块的红盘。
而这次中签率不足2%的九龙仓，在去年11月的前三次加推中，一直是人才们的二三梯队选择，中签率可以达到100%。
今年1月开始，过去人才们爱答不理的申花板块、九龙仓，中签率直线下滑，直到4月份的1.98%。
100个人，只有2个人可以摇中。
杭州打新热和限售的阵地，开始不断往二三梯队下沉。
第二，二手房吹疯狂，“火灾都是利好”何其荒谬？
这张图，也来自孟老师的微博。
河滨之城失火，外部言论重大房价利好？

事件的真实性我调查了，小区确实失火了。

图源：杭州新闻都市快报
而这张讨论群截图也是真的，但似乎并非业主群。

河滨之城“一把火”，烧出了人性。
有吹捧小区阳光玻璃围栏耐高温，有吹碰小区绿化太高才导致消防车不好作业，有断言它会被整治消防成为杭州最安全小区。
还有荒谬至极的“小区风水越烧越旺”的言辞。
可悲的是，消防意识没养成，反而做了推高房价言论的嫁衣。
整体看下来，这两件事在杭州越来越不稀缺；
1、全民打新、中签率直线下滑，热度已经从一梯队板块下沉到二三梯队。
2、像之前的茅台股吹一样，无论发生什么，都是利好。
我隐约觉得，新房限价之下的上海楼市，可能也会有这么一天。
2
我想跟大家侧面来聊聊限价。
凡是被限制购买的，基本上都是稀缺供应的好东西。
人类天生具有占有欲，越是稀缺的物质，就越容易被勾起欲望，导致此类物质的价值得以提升。
之前我在生活中观察过几个现象。
每次只要LV一放新品，港汇恒隆的队伍可以排到商场门口。

而盯着新品进店的，都会大包小包的出来，很少有空手而归。
这些目标群体并不怕价格高，他们只怕买不到。
前段时间，深圳文和友开业，长沙网红茶颜悦色首登深圳。

三万人排队买奶茶！
黄牛300元起代排！
更有意思的是，配送还要 200-500，一杯普普通通的奶茶，被炒出天际。

再早之前的喜茶、乐乐茶之前不也是这样么，代排队几百元起。
但不稀缺之后，外卖免配送费，半小时就可以送上门。
上海车牌，也是典型的限价例子。
上海车牌2013年以前是自由竞价的，价高者得。2013年3月起，上海出台限价令，要求每月价格不得高于最近一次的拍卖均价。
从那时候起，名义价格被控制住，一次只能涨个几百。
但由于名义价格低于市场有效价格，价差带来的财富效应，让人看到了套利空间，吸引了更多人来拍牌，这里面包括了很多专业的代拍公司，技术力量雄厚，服务器 软件 光纤，普通人哪是他们的对手。
真正愿意支付高价、有需求的人反而买不到车牌了。
限价下，一边是愿意付费的有效需求没法满足，另一边是前来套利的投机需求稀释了供给。
需求无法通过价格信号反馈，就出现了投机需求套刚需的利。
限价看上去帮助了有效需求降低了成本，但是实际情况是：因为有效需求面临着大量的投机需求的竞争，一直没有办法匹配中供给，所以只能看着价格一点一点涨上去，等到几年后拍中了，价格也涨的差不多了，还搭进去时间和精力成本。
发生在上海车牌上的故事，正在全国各地楼市里上演，只不过主角变成了被限价的一手房。
3
我们再来聊聊上海最近很热的话题——上海第二批次集中入市47个新盘。
大家就会知道，上海楼市为什么越来越像杭州。
观观在微博上和大家解读了重点，句句说到了点上。
大虹桥头牌，6.1万；
周康头牌，高层7万以下；
静安头牌，福新里13.2万；
北外滩葫芦娃，13万；
南翔5.8万，青浦新城4.4万。

说句真心话，看到这样的价差，谁能不动心。我不争气的口水，都快从眼角流了下来。
这就是，价格锚定被限制的，越是稀缺，越是会被抢。
但是，看上去的便宜，没这么好拿。好不容易拿到了，也没看上去那么便宜。
一手限价房的收益是这样算的——
实际收益 = 买房价差*中签率－资金沉淀成本－时间精力成本－机会成本
买房价差是收益的核心驱动力。看上去很丰厚，但实际有多厚，也有不确定性。
牛市过后，扛住回撤，还能剩多少价差，不知道。
排队长龙里每多一个人，抽签的分母就大一份，你说中签率该有多少。
买房价差*中签率的期望收益，真不高，资金沉淀成本和时间精力成本因为而异，大家都明白。
机会成本也因人而异，如果你是个厉害角色，这个是没底的。
如果你有资源有钱有积分，确保中签率，或者你的确也没更好的买入机会了，应该去买限价房，大力出奇迹。
而这些限价盘，只有一个结局——越来越难摇，哪怕出台再多的限制政策。
因为需求量是无限庞大的，但供应的池子就这么大。
最后上海楼市也会像杭州一样，一梯队新房热、二梯队新房热，最后连五大新城也会拼积分拼首付。
因为供需的不对称，因为利差存在的空间。
4
现在楼市里的价值逻辑很明显，越涨越买，越稀缺越买。
鹤岗几万元一套的房子无人问津，上海一套两千万的房子挤破头。
明明只要是个房子，就有居住属性，甚至鹤岗房子的居住属性，可能并不比上海的差。
因为有预期，有稀缺占有，有错失恐惧。人就是喜欢买涨不买跌。
人类身体里的基因，早就在集体生活中，进化成了对集体意志的认同感和安全感。
正是千百万年来的进化，让更顺从集体选择的我们活了下来，让不顺从集体的另一部分被淘汰。
哪怕头脑里在一瞬间闪过几分反对，也会尽量说服自己顺应集体选择。
因为安全感的需求藏在人性的最深处，就像狩猎时代拼死也要找到群体、找到部落、找到内心的安宁。
所以我们都会选择让集体代替自己做决定。
你不干，就会被集体抛在后面。
出了问题，也有这么多人和自己一起背锅。
而资产价格，也是会受到集体行为影响的，它有反身性。如果大家都认为某个资产是好东西，会涨价，大家的一致行动，真的会改变资产价格，让涨价自我实现。
现在楼市里经常出现的业主抱团、机构控盘新闻，不就是这么来的么。
5
假如上海杭州等城市的限价一直持续下来，楼市会演变成什么样子？
我们先推演没有限价的情况。
无论是新房还是二手，极可能会是一个「山峰状的尖顶」，就像登山时候的缆车一样，上山时候冲到高点很容易，下山时候达到低点也不难。
而没有限价，就会让相信越涨越买的反身性的那波人，在牛市的尾声，用更高的价格砸出一个天价的顶部。
然后这些人极有可能套牢，造成严重的浮亏，用一部分人血的教训，完成买房人的风险教训。
冲高、着陆。
大起大落，丝滑流畅。
而限价就相当于新房是后来者的缆车，而二手房是徒手徒脚的登山。
二手慢步等，缓慢爬，但新房就是缆车，让错过了牛市的那些买房人，掀翻了桌子一切重来，通过逼迫开发商被动让利，重新入场获利。
鼓励错过机会的买房人，再次进入投机。他们不但得不到教训，反而得利，备受鼓舞。
限价缓释了涨幅，让人造的楼市顶部变得更长，拉长了牛市周期。
一手限价房不断夯实价格，帮助二手房拉高价格。在更长的牛市周期里，更多人完成了建仓。
这样被无限拉长的牛市，会有两种情况；
1、高点烫平，泡沫稀释，所有人都有商品房可住；
2、无限拉高，泡沫碎裂，但我们这一代人可能很难看到。
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上海楼市越来越像杭州，我们能做的也就只有两件事。
1、绝对便宜。
如果你的积分、资源、首付款条件，无懈可击，继续大力追求限价新房。
2、绝对认知。
如果积分资源等各项条件不占优势，不要浪费资金、时间、机会成本，用认知买对的价值碾压别人。
这两样能占有一样，那么你就不会是旁观者。
以上为正文，来自楚门。